ayumitanaka 不動産（土地や建物）を売却した場合に売却益が出れば、
所得税の確定申告をする必要があります。
売却益の計算には不動産の購入代金を使います。
しかし購入したのが
あまりに古すぎて売買契約書や領収書もなく、
購入代金がわからないことも多いもの。
わからないと税金は不利な扱いになってしまいます。
諦めずに別の方法を考えましょう。
売却益の計算は？
不動産売却益の計算は次の算式で求めます。
不動産の売却金額ー（譲渡費用＋取得費）ー特別控除
売却益は税率をかける元になる金額。この金額から税額計算をします。
左から順に説明しますと、
不動産の売却金額は売買契約書に書いてあるので
それをそのまま使用。
あとは売却後の未経過の固定資産税も
買主からもらうことがほとんどですので、
その金額も売却金額に含めます。
譲渡費用は
不動産会社に支払う仲介手数料や
建物の取り壊し費用
など売却の際に直接かかった諸経費を指します。
直接かかった諸経費なので、
これまでにかかった修繕費や固定資産税など
維持管理のための支払いは含まれません。
そして取得費です。
取得費は不動産の購入代金。
買った当時の売買契約書や領収書は捨ててしまってないことが多々あります。
ではどうするのかについて次に見ていきます。
（特別控除は特例の適用がある場合に引くことが可能ですが、
今回の本筋ではないので省略します。）
取得費がわからない時は「売却金額の５％」
取得費はがわからないときは、
売却金額の５％で計算することができます。
しかし”売却金額の５％”ということは、
残りの９５％に課税されてしまいます。
全然儲かっていないのに、
売却益が確実に出てしまい税金計算上非常に不利な扱いです。
できれば使いたくありませんし、
使うとするならば最終手段として置いておき
売買契約書や領収書以外に根拠となるものはないか
または計算上出せないか検討します。
何とかして根拠を示す
不動産を購入した時の売買契約書や領収書がない場合は、
他の方法で購入代金を出せないか検討します。
①売主が当時の売買契約書を持っていないか確認する
②購入した不動産業者に購入当時のチラシやパンフレットがないか確認する
③購入当時の通帳があれば振込記録を探す
④購入当時の路線価をもとに計算する
⑤登記簿謄本の抵当権より購入時のローン金額から取得費を推測する
⑥建物に関して「標準的な建築価格表」に基づき取得費を計算する
⑦土地については市街地価格指数を用いる
など
④以降からは専門的なので
税理士を頼ってもらいたいところです。
何が正解というわけではありませんし、
これで完璧というものもありませんが、
何かしら客観性、合理性がある根拠を示すことで、
取得費として認めてもらえる可能性が上がります。
「売却金額の５％」は使わずに済みますので、
諦めずに粘りましょう。
▼娘日記（８歳、５歳）
来週から小学校は夏休み。保育園は本日夏祭り。
子供らは遊びがいっぱいで楽しそうです。
さて私も夏を楽しみたいと思います🍉
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